相続

 

 相続等により取得した土地が、その地域における標準的な宅地の面積に比して著しく広大な宅地であって、都市計画法に沿った開発を行った場合に道路等の公共公益的施設用地に供する部分が生じるときには、このような土地を広大地として、一定の減額評価をすることとしています。

 平成29年度改正により、従前の「広大地の評価」から「地積規模の大きな宅地の評価」と名称も変更になり、平成30年1月1日以後の相続等により取得した広大な土地について評価方法が改正となりました。

 改正前は、面積に応じて減額割合が定められており、取引価額との間に大きな乖離が生じるなどの問題点が指摘されていました。

 地積規模の大きな宅地は、三大都市圏においては、地積が500㎡以上の宅地、それ以外の地域においては1,000㎡以上の宅地をいいます。

 ・普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在するもの(倍率地域の地積規模の大きな宅地も含まれます)

 ・容積率が400%(東京23区は300%)以上の地域に所在しないこと

 ・都市計画法に規定する工業専用地域に所在しないこと

 倍率地域に所在する「地積規模の大きな宅地」については、次のうちいずれか低い方の価額により評価します。

①倍率方式により評価した価額

②その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額を路線価とし、かつ、その宅地が普通住宅地区に所在するものとして「地積規模の大きな宅地の評価」に準じて計算した価額

(注)「その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額」は、具体的には、評価対象となる宅地の近傍の固定資産税評価に係る標準宅地の1㎡当たりの価額を基に計算することが考えられます。

 市街地農地について、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件を満たす場合には、その適用対象となります(市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野についても同様です。)。ただし、路線価地域にあっては、宅地の場合と同様に、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものに限られます。

 なお、市街地農地等であっても、宅地へ転用するには多額の造成費を要するなど、宅地への転用が見込まれない場合については、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象となりません。

 「地積規模の大きな宅地の評価」を適用する場合には、その地域における都市計画法や建築基準法などの資料を収集し、慎重に適用の可否を検討する必要があります。

 

 

 広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地(開発道路等※)の負担が必要と認められるものをいいます。

※開発道路とは、宅地を開発するのに都市計画法や建築基準法で定められた道路で一定の要件に基づいて造られた道路。

 

開発イメージ図

開発イメージ図

 

 広大地の税務上の評価額は、財産評価基本通達24-4に規定され、宅地面積500㎡以上(開発行為)の土地評価は下記の計算式で算出されます。

 また、同通達で広大地に該当するかどうかの判定については「広大地の判定のためのフローチャート」(図1)で説明されています。

 

広大地評価額=正面路線価×広大地補正率(※)×地積(㎡)
※広大地補正率=0.6-0.05×地積(㎡)/1000㎡
広大地補正率の範囲:0.35(下限)≦広大地補正率≦0.575(上限)

 

 しかし、広大地の適用が可能かどうか微妙な事案に対しては、判定根拠資料作成に充分時間を掛け、問題点を整理することに重点が置かれています。

 弊社としては、不動産鑑定士、1級建築士、土地家屋調査士らと協議しながら開発道路等の問題を解決します。

 (図1)広大地判定のためのフローチャート

広大地判定のためのフローチャート

 

souzokukanpu

 その相続税払い過ぎていませんか?

 「相続税の申告書」の見直しによって、相続税が還付される場合があります!!
 次のような方で、相続開始してから5年10カ月以内なら財産評価などを見直すことで、払い過ぎた相続税が戻るかもしれません。
(1)土地の評価で見逃しやすいところは、周辺土地と比較して…kouatu

① 広い土地(500㎡以上)
② 地形が複雑(不整形)
③ 崖地や山林になっている
④ 農業用水路の傍
⑤ 道路幅が狭い
⑥ 高圧電線が走っている
⑦ アパートや集合住宅がある
⑧ 現地調査をしていない不動産がある
⑨ 自社株に多くの不動産がある
⑩ ①~⑨以外に気になるところがある

 

(2)土地の評価以外の原因としては…

① 固定資産税(年の前半に相続)の債務計上漏れ
② 相続人に障がい者がいる

  お心当たりの方は、「相続税の申告書」一式をお持ち頂き、ご相談ください。

 

shigaichi

 sanrin道路(路線価のついた)に面していても宅地として開発されていない土地(山林など)があれば、どのように財産評価すればよいか迷うことがあります。このような土地は宅地造成すれば、インフラ整備などに相当な費用負担が生じ、通常の路線価で計算した財産評価を上回る造成費が生じる可能性があります。このような土地に対しては不動産鑑定士、1級建築士または土地家屋調査士らと協議して対応することで純山林評価とし、財産評価を逓減させることができる場合があります。

 

butunou

お金がないときは物納が便利!!「物納申請額は90億円を達成」butunou

 税金は、金銭(現金)納付するのが原則です。所得税や法人税の税金は、稼いだ所得から納税しますので現金納付ができます。しかし、相続税は、金銭以外(土地や建物)の財産を引き継ぐことが多く、現金で納税することができない場合があります。

 相続税を現金で払えない額は、延納(年賦)を選ぶことができます。延納は、延納の許可を受けて延納期間内に完納することが必要です。そのため、延納によっても金銭で納付することが困難な理由がある場合についてのみ、その金額を限度として物納として申請をすることができます。ただし、物納に充てることができる財産の順位は決まっています。

 物納や延納は、相続税の申告期限までに納税方法を選択し、申請する必要があります。

 現金で納税できない時「金銭納付を困難とする理由書」がしっかり書けるかどうかがポイントとなります。

 また物納許可申請や許可後においても、処理の迅速を旨としていますので、利子税の負担をいかに少なくするかが要求されます。

 

point

 

① 物納申請財産の手続関係書類は相続前から準備
② 「金銭納付を困難とする理由書」に該当する問題点は早々にクリア

 

 

 

syomen

書面添付制度とは

 書面添付とは、税の専門家である税理士又は税理士法人自らが作成した申告書に関して、計算・整理した事項や相談に応じた事項を記載した書面を申告書に添付することができる制度です。具体的には、土地や株式などの財産の評価方法や預金等の増減、名義預金の有無など税務調査でよく指摘のある事項について記載します。

 

書面添付により税務調査が省略されることがあります

 税務署がその申告に関して税務調査を行おうとする場合、書面添付をしておくことによって税務調査の前に税理士に対して意見聴取が行われます。その意見聴取で税務署側の疑問が解消した場合は税務調査が省略されることがあります。もちろん書面添付をしたからといって100%税務調査が省略されるということはありませんが、税務調査をご心配される相続人の方にとっては非常に有効な方法です。

 また、意見聴取から税務調査に移行したとしても、書面添付と意見聴取によってある程度税務署側の疑問点は解消されているものと考えられますので、調査期間が短縮されることが期待できます。

 

書面添付するにあたって

 上記で記載しましたが、書面添付作成のために預金等の増減を調査を行ったりしますので、ある程度預金通帳の開示をして頂く必要があります。場合によっては被相続人の預金通帳以外にも相続人の方の預金通帳等も調査しなければなりません。このように相続人の方の理解がなければ作成が難しい書面添付制度です。

 しかし、税務調査があった場合の相続人の方の精神的負担(被相続人の預金の使途を根堀り葉堀り聞かれる…。)が軽減されるという点では書面添付をすることをお勧めしています。